서울 오피스 시장에 '큰 매물' 하나가 나타났습니다. 서울역 바로 옆에 자리한 랜드마크 건물, 서울스퀘어가 그 주인공인데요. 가격이 무려 1조 원을 넘을 것으로 예상되면서 시장의 관심이 온통 이곳에 쏠리고 있습니다. 그런데 참 흥미로운 것은, 이런 대형 빌딩이 매물로 나온 시점이 서울 오피스 시장이 전반적으로 그리 좋지 않은 상황이라는 점입니다. 오늘은 서울스퀘어 매각 소식과 더불어 2025년 1분기 서울 오피스 시장이 지금 어떤 상태인지 알아보겠습니다.
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| 서울스퀘어 1조원대 매물에... 서울 오피스 시장은 어디로? |
드라마 '미생'의 배경, 서울스퀘어 빌딩이 매물로 나왔네요
많은 분들이 인기 드라마 '미생'에서 장그래 씨가 매일 출근하던 그 건물로 기억하실 거예요. 서울스퀘어는 예전에 대우그룹 본사로 쓰였던 건물인데, 1977년에 지어졌다고 합니다. 지하 2층에 지상 23층으로, 총면적이 13만 2,806㎡에 달하는 이 빌딩은 서울역 근처를 대표하는 중요한 오피스 건물로 자리매김하고 있습니다.
이 건물은 2019년에 NH투자증권과 ARA코리아자산운용이 약 9,882억 원(평당 2,414만 원)에 사들였습니다. 그때 NH투자증권은 인수한 후에 약 4,100억 원 상당의 수익증권을 삼성화재, 농협중앙회, 군인공제회 등 국내 주요 기관 투자자들에게 다시 팔기도 했죠.
그런데 왜 6년 만에 다시 시장에 나온 것일까요? 그 이유는 '에이알에이코리아 전문투자형 사모부동산 투자신탁 제1호'라는 펀드의 운영 기간이 내년 2월 28일이면 끝나기 때문입니다. 이렇게 만기가 다가오자, 최근 금리 인하 기대감이 살아나면서 투자 심리가 조금씩 나아지는 틈을 타 미리 매각을 추진하는 것으로 보입니다.
서울스퀘어 매각을 볼 때 꼭 짚어야 할 점
- 예상 매각 가격: 1조 원을 넘을 것으로 얘기되고 있습니다.
- 과거 매입 가격: 2019년에 약 9,882억 원이었습니다.
- 현재 누가 사용하고 있나: SK해운, 교보생명, 메르세데스벤츠 등이 입주해 있으며, 임대율은 97%로 높은 편입니다.
- 왜 팔려고 하나: 건물을 보유하고 있는 펀드의 만기가 2026년 2월까지로 다가오고 있어서입니다.
1분기 서울 오피스 시장, 지금 어디쯤일까요?
재미있게도 여러 전문 기관에서 발표한 1분기 서울 오피스 시장 상황에 대한 보고서 내용이 조금씩 달라서 혼란스럽게 느껴지기도 합니다.
젠스타메이트 리서치센터 보고서
젠스타메이트 리서치센터의 '2025년 1분기 서울 오피스 마켓 리포트'에 따르면, 1분기 서울 오피스 건물 거래액은 약 4조 7,982억 원을 기록했습니다. 이는 지난 분기보다는 5%(2,550억 원) 줄어든 금액이지만, 작년 같은 기간과 비교하면 78%(2조 1,062억 원)나 크게 늘어난 수치입니다. 이 보고서는 마곡의 원그로브나 대신343처럼 아주 큰 규모의 자산 매각이 시장 거래를 이끌었다고 분석했습니다.
부동산플래닛 보고서
반면, 부동산플래닛이 내놓은 보고서에서는 1분기 서울 오피스 빌딩 거래 건수가 총 13건으로, 바로 전 분기(40건)보다 67.5%나 크게 줄었다고 합니다. 거래 금액 역시 1조 2,181억 원으로 지난 분기(3조 577억 원)보다 60.2%나 하락했다고 전했습니다. 사무실 자체의 거래량도 총 288건으로 전 분기(587건) 대비 50.9% 감소했다고 하니, 감소 폭이 상당하네요.
알스퀘어 보고서
또 다른 시각으로는 알스퀘어의 보고서가 있습니다. 이 보고서에서는 1분기 거래 건수가 총 20건이었으며, 한컴포올(CP4)이 2조 3,350억 원, 대신343(대신파이낸스센터) 6,620억 원, 남산스퀘어 5,805억 원 등 큰 거래들이 있었다고 밝히면서, 오피스 거래 시장이 회복되는 분위기라고 평가했습니다.
이렇게 기관마다 보고하는 수치가 다른 이유는 무엇일까요? 아마도 '거래'를 어떤 기준으로 보는지, 그리고 데이터를 어떻게 모으는지 방법이 달라서 생기는 차이일 것 같습니다. 하지만 전반적으로 시장에 나온 매물 자체가 줄어들고 있다는 점은 대체로 같은 의견인 듯하네요.
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서울 오피스 공실률, 3년 만에 가장 높을까요?
서울 오피스 시장을 이해하는 데 또 하나 중요한 지표가 바로 비어있는 사무실 비율, 즉 공실률입니다. 부동산플래닛 보고서에 따르면 서울 오피스 공실률은 1월 2.83%, 2월 3.06%, 3월 3.16%로 세 달 연속 올랐으며, 특히 3월의 공실률은 2022년 3월의 3.23% 이후 가장 높은 수치를 기록했다고 합니다.
하지만 젠스타메이트의 보고서에서는 1분기 서울 오피스(신축 건물 포함) 공실률이 지난 분기보다 0.4%포인트 오른 6.4%를 기록했다고 밝히고 있어, 역시 오름세라는 점은 같지만 수치 자체에는 차이가 있습니다.
지역별로 보면 서울 도심 지역(CBD)의 공실률이 눈에 띄게 높아졌습니다. 이는 주로 새로 지어진 건물들이 많이 공급된 영향으로 보이는데요, 특히 마곡 지역에 아주 큰 오피스 건물들이 집중적으로 들어서면서 공실률 상승에 영향을 주었다는 분석입니다.
서울스퀘어 매각, 잘 마무리될 수 있을까요?
지금 같은 시장 상황에서 서울스퀘어 매각이 성공할 수 있을지 궁금해지는데요. 여러모로 생각해 볼 점이 많습니다.
우선 긍정적인 측면을 보자면, 서울역이라는 최고의 위치를 빼놓을 수 없습니다. 서울역에는 지하철 1·4호선과 경의선, 공항철도, KTX는 물론 수도권광역급행철도(GTX)-A 노선까지 건물과 직접 연결되어 있어 교통이 정말 편리합니다. 게다가 지금도 97%라는 높은 임대율을 유지하고 있다는 점도 큰 장점입니다.
하지만 어려운 부분도 있습니다. 최근 도심 지역(CBD)에 금호석유화학이 본사로 쓰고 있는 을지로 '시그니처 타워'처럼 좋은 조건의 오피스 빌딩들이 여럿 매물로 나와 경쟁이 만만치 않을 것으로 보입니다. 앞으로 새로 지어질 건물들도 예정되어 있고요. 또한 세계적으로 무역 마찰이 심해지고 환율이 높고 물가가 오르는 데다 성장이 둔화되는 경제 상황도 매각에 부담을 줄 수 있습니다.
그리고 거래 가격에 대한 기대치도 중요한 부분입니다. 최근 도심 지역 오피스의 거래 가격은 평당 3,500만 원 정도라고 하는데요, 서울스퀘어가 만약 1조 원이 넘는 가격에 거래된다면 평당 가격이 2019년 매입 당시(2,414만 원)보다 훨씬 뛰는 것이 됩니다. 과연 투자자들이 이 가격을 받아들일지는 미지수입니다.
2025년 하반기 오피스 시장은 어떻게 될까요?
서울스퀘어 매각 소식과 함께 2025년 하반기 오피스 시장이 어떤 방향으로 흘러갈지도 관심이 쏠립니다.
젠스타메이트는 "환율이 높고 물가가 오르는 데다 성장마저 둔화되는 상황이어서 부동산뿐 아니라 모든 산업이 얼어붙고 있다"며 "시장에 오피스 매물이 계속 쌓이는 상황이 이어질 테니, 2분기에는 거래 규모가 1분기보다 줄어들 것"이라고 내다봤습니다. 미국이 관세를 부과하는 등 세계 무역 분쟁이 부동산을 포함한 모든 산업에 영향을 줄 것으로 예상된다는 이유에서입니다.
하지만 부동산플래닛의 정수민 대표는 "작년 말 탄핵 정국으로 인한 정치적인 불확실성이 상반기 중에 해소되고 금리 인하 분위기가 시작되면 투자 심리가 서서히 살아날 것"이라고 예상했습니다. 또한 "주요 세 개 권역에 새로 지어지는 오피스 건물이 많지 않아 임대 시장은 안정적인 모습을 유지하면서 임대료는 조금씩 오를 것"이라고 내다보았습니다.
제 개인적인 생각으로는 하반기로 갈수록 금리를 내릴 것이라는 기대감이 더 커지면서 투자 심리가 조금씩 회복될 가능성이 있다고 봅니다. 다만 서울스퀘어처럼 아주 큰 오피스 건물은 거래가 쉽게 이루어지기는 어려울 것 같고, 만약 사겠다는 사람이 나타나더라도 가격 조정은 어느 정도 필요할 것으로 생각됩니다.
마무리하며: 부동산 시장의 중요한 변곡점에 서서
서울스퀘어가 1조 원이 넘는 가격에 매물로 나왔다는 것은 현재 오피스 시장의 상황을 잘 보여주는 중요한 사례인 것 같습니다. 물론 겉으로만 보면 6년 전에 샀던 가격보다 더 비싸게 매물로 내놓았으니 '투자를 잘했구나' 하고 생각할 수도 있습니다. 하지만 속을 들여다보면 펀드의 만기라는 어쩔 수 없는 이유가 있었고, 시장 상황이 그리 좋지 않은데도 매각에 나설 수밖에 없었던 측면도 있어 보입니다.
결국 부동산 투자는 단순히 사고파는 것만이 아니라, '언제' 사고 '언제' 파느냐 하는 시점을 잘 맞추는 게임이기도 합니다. 시장이 뜨거울 때 매물로 내놓았다면 훨씬 유리했겠지만, 펀드 만기처럼 정해진 시간이 있다는 제약 속에서는 그것마저도 쉽지 않은 것이 현실입니다.
부동산 투자하시는 분들이라면 이런 대형 거래 사례를 단순히 뉴스 기사로만 보지 마시고, 그 속에 숨어있는 시장의 흐름과 왜 이런 일이 일어났는지 구조적인 이유까지 함께 살펴보는 눈이 필요하지 않을까요? 그래야 진정한 부동산 투자의 재미를 느낄 수 있을 테니까요.
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