최근 정부가 강남3구와 용산구를 토지거래허가구역으로 묶은 후, 부동산 시장이 또 다른 국면을 맞고 있습니다. 특히 5월 23일 정부가 "필요시 추가 지정을 검토하겠다"고 발표하면서, 마포구와 성동구 등 인근 지역까지 규제망에 들어갈 가능성이 높아지고 있어요. 풍선효과를 우려한 예방적 차원의 조치인데, 과연 어떤 지역들이 다음 타겟이 될까요?
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| 토지거래허가구역 확대, 마포·성동·강동도 묶일까? 부동산 규제 도미노 분석 |
토지거래허가구역, 이게 뭐길래 난리인가?
토지거래허가구역은 쉽게 말해서 "투기 방지용 족쇄"라고 보시면 됩니다. 일정 면적 이상의 부동산을 거래할 때 구청장 허가를 받아야 하는 제도인데요.
핵심은 실거주 목적만 허용한다는 점이에요. 특히 전세 세입자가 있는 집을 사서 갭투자하는 걸 원천 차단하는 거죠. 주거지역 기준으로 6㎡만 넘어도 허가를 받아야 하니까, 사실상 모든 아파트가 대상이라고 보면 됩니다.
그리고 허가받고 나서도 끝이 아니에요. 2년간 실거주 의무가 있어서, 이를 위반하면 실거래가의 최대 10%까지 이행강제금을 물어야 합니다. 투기꾼들 입장에서는 정말 독한 규제죠.
토지거래허가구역 핵심 내용
- 일정 면적 이상 거래 시 구청장 허가 필수
- 실거주 목적 거래만 허용 (갭투자 차단)
- 주거지역: 6㎡ 초과 시 허가 대상
- 허가 후 2년 실거주 의무 (위반 시 이행강제금 부과)
현재 서울 토지거래허가구역 현황
2025년 4월 기준으로 서울시 전체 면적의 27%인 164㎢가 토지거래허가구역으로 묶여 있어요. 그 중에서도 가장 큰 비중을 차지하는 게 바로 강남3구와 용산구 전체 아파트 부지입니다.
3월 24일부터 9월 30일까지 6개월간 지정된 이 지역은 무려 110.65㎢에 달해요. 2200개 단지, 40만 가구가 한 번에 묶인 거죠. 진짜 대규모입니다.
하지만 정부는 여기서 멈추지 않겠다는 입장인데요. 5월 들어서 서울 아파트값이 다시 상승세를 보이고 있거든요. 한국부동산원 자료를 보면, 5월 첫째 주 0.08%에서 시작해서 둘째 주 0.10%, 셋째 주 0.13%로 상승폭이 계속 커지고 있어요.
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마포·성동·강동, 다음 타겟 될 확률은?
마포구 - 가장 유력한 후보
솔직히 말해서 마포구가 가장 위험해 보입니다. 이미 공덕동 일부 지역이 신속통합기획 관련으로 토지거래허가구역에 묶여 있거든요.
무엇보다 마포구는 여의도와 바로 인접해 있어요. 여의도가 이미 주요 재건축단지로 토지거래허가구역에 포함되어 있는 상황에서, 마포구로 수요가 몰릴 가능성이 충분합니다. 특히 합정·홍대·상암 쪽은 젊은층 선호도가 높아서 풍선효과가 나타나기 딱 좋은 조건이에요.
성동구 - 이미 부분적으로 묶인 상태
성동구는 사실 이미 절반은 걸린 상태라고 봐야 해요. 마장동과 사근동 일대가 지난해 12월 19일 토지거래허가구역으로 재지정됐거든요.
성수동 쪽도 이미 전략정비구역으로 토지거래허가구역에 포함되어 있고요. 강남3구 규제 여파로 성동구 전체가 묶일 가능성이 상당히 높아 보입니다. 특히 강남과의 접근성을 고려하면 투기 수요 유입 가능성이 크죠.
강동구 - 과거 경험 있는 지역
강동구는 이미 경험이 있는 지역이에요. 2022년 천호동, 명일동, 상일동 일대가 토지거래허가구역으로 지정된 적이 있거든요. 당시에도 재개발 관련해서 투기 우려 때문에 묶었던 거고요.
다만 강동구는 마포구나 성동구에 비해서는 상대적으로 안전할 수 있어요. 강남3구에서 지리적으로 좀 떨어져 있고, 이미 한 번 규제를 경험했다는 점에서 시장이 어느 정도 학습됐을 가능성이 있거든요.
정부 의도와 시장 반응
정부 입장에서는 선제적 대응이 중요해요. 강남3구 규제 이후 다른 지역으로 투기 자금이 몰리는 걸 막는 게 목표니까요. 실제로 토지거래허가구역에서 벗어난 마포구와 강동구에서 신고가 거래가 이어지고 있다는 소식도 들려오고 있어요.
특히 정부는 시세조작 담합 정황까지 포착해서 서울시 민생사법경찰국이 수사에 착수한 상황입니다. 무관용 원칙으로 대응하겠다고 했으니, 추가 규제 카드를 꺼낼 가능성이 높아 보여요.
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시장에 미칠 영향과 전망
만약 마포·성동·강동이 추가로 토지거래허가구역에 지정되면, 서울 부동산 시장 전체가 꽁꽁 묶이는 상황이 될 수 있어요. 이미 강북쪽도 모아타운 관련해서 상당 부분 규제가 걸려 있거든요. 투자자들 입장에서는 경기도나 인천 쪽으로 눈을 돌릴 수밖에 없는 상황이겠죠. 실제로 용인 반도체 클러스터나 김포한강2 신도시 같은 곳들이 미리 토지거래허가구역으로 지정된 것도 같은 맥락이에요.
하지만 실거주 수요자들에게는 단기적으로 호재가 될 수 있어요. 투기 수요가 차단되면 가격 상승 압력이 줄어들 테니까요. 다만 공급 부족 문제는 여전히 남아 있어서, 중장기적으로는 또 다른 문제가 될 수 있겠지만요.
정부의 이런 강력한 규제는 단기 처방에 가까워요. 근본적인 공급 확대 없이는 풍선효과만 반복될 가능성이 높거든요. 그래도 투기 억제라는 목적에서는 분명히 효과가 있을 것 같습니다.
앞으로 몇 달간 시장 상황을 지켜보면서, 추가 지정 여부가 결정될 것 같습니다. 특히 6월 말 강남3구 토지거래허가구역 만료를 앞두고 연장 여부와 함께 추가 지정도 발표될 가능성이 높아 보여요.
이 글은 투자 조언이 아니며 개인적인 생각과 정보 제공 목적으로만 작성되었습니다. 부동산 투자는 높은 위험을 수반하므로 반드시 본인의 판단과 책임하에 투자하시기 바랍니다.
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