전세사기 피해자, 1억 빚더미에서 탈출하는 현실적인 전략 4가지

오늘은 좀 무거운 이야기를 해보려고 합니다. 사실 이 주제를 다루기 위해 최근 며칠간 2025년 변경된 개인회생 실무 준칙과 전세사기 특별법 관련 판례들을 샅샅이 뒤져봤습니다.

전세사기. 뉴스에서나 보던 일이 내 일이 되면, 그 막막함은 말로 표현이 안 되죠. 경매는 넘어갔고, 보증금 1억은 공중분해 됐는데, 그게 고스란히 내 빚으로 남았다? 정말 숨이 턱 막히는 상황일 겁니다.

지금 이 글을 읽고 계신 분의 상황, 제가 감히 짐작해 보자면 이렇습니다.
"빚 1억 1천(전세 대출+학자금), 재산 없음, 부양가족 없음, 현재 본가 거주 중."

결론부터 말씀드릴게요. "방법, 있습니다. 그것도 아주 확실하게요."

그냥 희망 고문하려는 게 아닙니다. 제가 분석해 본 결과, 지금 상황은 개인회생 인가 가능성이 매우 높은 'A급' 케이스에 해당합니다. 오히려 전략만 잘 짜면, 3년 뒤에는 완전히 새로운 인생을 시작할 수 있는 타이밍이에요.

오늘 제가 준비한 내용은 변호사 사무실 가기 전에 반드시 머릿속에 넣고 가셔야 할 '실전 전략 4가지'입니다. AI가 앵무새처럼 읊어대는 법전 이야기가 아니라, 진짜 내 지갑을 지키는 전략을 이야기해 볼게요.

1. 인가 가능성? "솔직히 말씀드리면, 거의 100%입니다."

불안해하실 필요 없어요. 법원이 개인회생을 기각하는 이유는 대게 '소득이 불분명하거나', '재산을 숨겼거나', '도박/낭비가 심할 때'입니다.

그런데 지금 상황을 볼까요?

지급 불능 상태 명확: 빚(1.1억)이 재산(0원)보다 압도적으로 많습니다.
원인의 정당성: 도박이나 사치가 아니라, '전세 사기'라는 사회적 재난을 당한 피해자입니다.
재기 가능성: 당장 취업이 가능한 직종의 능력을 가지고 계시죠.

특히 2025년부터 서울회생법원을 비롯한 법원 실무가 전세사기 피해자에게 굉장히 유리하게 돌아가고 있습니다.

원래 개인회생은 3년(36개월) 동안 갚는 게 원칙이잖아요? 그런데 전세사기 피해자로 인정받으면 변제 기간을 3년 미만(심지어 2년 내외)으로 단축해 주는 실무 준칙이 적용되고 있습니다.

더 중요한 건, 못 받은 보증금입니다. 예전 같으면 "못 받았어도 네 재산(청산가치)으로 잡혀 있으니 그만큼은 갚아라"라고 했을 수도 있는데, 지금은 이 미회수 보증금을 갚아야 할 금액(청산가치)에서 제외해 줍니다. 즉, 갚아야 할 돈의 총액이 확 줄어든다는 얘기죠.

2. 본가 거주 vs 월세 독립 (이게 돈을 가릅니다)

자, 여기서부터가 진짜 전략입니다. 많은 분들이 "돈 아껴야 하니까 부모님 댁에 들어가 살면서 회생 신청해야지"라고 생각하십니다.

근데, 계산기를 두드려보면 그게 손해일 수도 있어요.

개인회생 변제금은 [내 월급 - 최저생계비]를 뺀 나머지 돈을 법원에 다 갖다 바치는 구조입니다.

2025년 1인 가구 최저생계비: 약 143만 원 정도입니다.

시나리오 A: 본가 거주 (부모님 댁)

법원은 "부모님 집에 사니까 월세 안 나가네?"라고 판단합니다. 주거비 공제를 거의 안 해줘요.
만약 세후 250만 원을 번다면?
250만 원(소득) - 143만 원(생계비) = 107만 원
매달 107만 원씩 법원에 내야 합니다. 내 수중에 남는 돈은 딱 143만 원뿐이죠.

시나리오 B: 월세 독립 (서울 기준, 월세 60만 원 가정)

법원은 "혼자 살면서 월세 내니까 숨만 쉬어도 나가는 돈(주거비)을 더 인정해 줘야지"라고 합니다. 서울회생법원 기준으로 최대 약 51만 원~70만 원 선까지 추가 생계비로 인정받을 수 있습니다.
250만 원(소득) - 143만 원(생계비) - 51만 원(주거비) = 56만 원
매달 56만 원만 법원에 내면 됩니다.

[결과 비교]

본가 거주 시: 월 변제금 107만 원 (내 수중에 143만 원 남음)
월세 독립 시: 월 변제금 56만 원 + 월세 60만 원 지출 (내 수중에 약 134만 원 + 생활의 자유)

어라? 남는 돈은 비슷하죠? 하지만 총 변제액(빚 갚는 돈)을 보세요. 3년 동안 본가에 살면 약 3,800만 원을 갚아야 하지만, 독립하면 약 2,000만 원만 갚으면 됩니다.

총 빚에서 탕감받는 비율이 확 달라지는 겁니다. 게다가 심리적으로 독립된 공간에서 재기를 노리는 게 멘탈 관리에도 훨씬 낫지 않을까요?

3. 직업 선택? "스트레스 받으며 많이 벌 필요 없습니다."

"빚 갚으려면 투잡, 쓰리잡 뛰어서 월 400~500만 원 벌어야 하는 거 아닌가요?"

아뇨, 회생 기간엔 오히려 그게 독이 될 수 있습니다.

소득이 높으면 그만큼 생계비를 뺀 나머지를 다 갚아야 합니다. 월 500만 원 벌면? 월 300만 원 넘게 법원에 내야 할 수도 있어요. 뼈 빠지게 일해서 다 법원에 주는 꼴이죠.

지금 전세사기로 인한 스트레스, 엄청나시잖아요. 굳이 고연봉 고스트레스 직군으로 바로 복귀해서 무리할 필요가 없습니다.

차라리 월 200만 원 중반~300만 원 수준의 적당한 직장을 구하세요.
소득이 적당히 낮으면 변제금도 낮게 책정됩니다. 법원도 "이 사람이 지금 심리적으로 힘들어서 잠시 숨 고르기를 하는구나"라고 충분히 인정해 줍니다. 단, 최저시급도 안 되는 너무 낮은 소득은 '조건부 인가(나중에 소득 오르면 더 내라)'가 붙을 수 있으니, 적정 수준(200~250만 원 선)을 유지하는 게 가장 안전한 전략입니다.

4. 타이밍 싸움: "순서 틀리면 큰일 납니다."

이게 오늘 글의 핵심입니다. 별표 다섯 개 치세요. ★★★★★

반드시 [이사(전입신고) → 취업 → 개인회생 신청] 순서여야 합니다.

순서가 왜 중요하냐면요, 법원은 '신청 당시'의 상황을 기준으로 판단합니다.

먼저 이사를 가세요. 월세 계약서 쓰고, 전입신고하고, 확정일자 받으세요. 그래야 법원에 "저 월세 살아요, 주거비 인정해 주세요"라고 말할 근거가 생깁니다. 회생 신청 다 해놓고 나중에 이사 가면? 변제계획안 수정하느라 머리 터집니다.
보증금은 소액으로. 서울 기준 5,500만 원 이하의 보증금으로 월세를 구하세요. 이 돈은 '면제재산'이라서 개인회생을 해도 법원이 건드리지 못하고 100% 지킬 수 있습니다.
그리고 신청하세요. 취업해서 첫 월급 받기 전이라도, '재직증명서'만 나오면 신청 가능합니다.

마치며...

1억이라는 돈, 정말 큰돈입니다. 평생 모아도 만져보기 힘든 돈일 수 있습니다. 하지만 그 돈 때문에 내 인생 전체를 저당 잡힐 필요는 없습니다.

지금 상황은 '망한 상황'이 아니라, '법이 만들어준 비상구 앞에 서 있는 상황'입니다.

2025년의 제도는 피해자 편입니다. 학자금 대출도 개인회생에 포함시킬 수 있고, 전세사기 피해자는 더 빨리 빚에서 탈출시켜 주려고 합니다.

혼자 끙끙 앓지 마세요. 전략만 잘 짜면, 3년 뒤 이맘때쯤엔 "아, 그때 진짜 힘들었는데 잘 버텼다"하며 웃으며 맥주 한 잔 할 수 있는 날이 반드시 옵니다.

당신 잘못이 아닙니다. 힘내세요.

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* 법률 면책 공지: 본 글은 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 법률 자문을 대체할 수 없습니다. 개인의 상황에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.